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【房地产介绍】该房屋存在违法行为，导致该房屋被行政限制，导致该房屋无法申请营业执照。双方就房屋租金、营业执照等问题进行多次协商，均未达成一致。刘毅以拿不到营业执照为由，拒绝给孙佳交房租。
关键词:住房租赁，不能申请营业执照，商铺租赁，商品房租赁
[资深地产案件解析]
不支持出租人的违约金要求
2018年1月，孙佳与刘毅签订了《店铺租赁合同》，约定孙佳将房山某村的店铺租给刘毅，租期5年，年租金7万元，并约定孙佳配合刘毅办理营业执照。同时约定，如果营业执照办理不成功，则孙佳支付刘毅半年房租作为补偿。孙佳将房屋交付给刘毅后，刘毅按照合同约定支付租金。
同年6月，刘毅从派出所了解到，孙佳的房屋存在违法行为，导致房屋受到行政限制，致使涉案房屋无法申请营业执照。双方就房屋租金、营业执照等问题进行多次协商，均未达成一致。刘毅以拿不到营业执照为由，拒绝给孙佳交房租。
此后，孙佳向法院起诉刘毅，要求解除双方签订的店铺租赁合同，并要求刘毅退租，并支付租金和被占用房屋违约金，共计5万余元。
最后，法院在扣除刘毅支付的租金后，判决刘毅支付孙佳的房屋租金9000多元。
法官说
根据《中华人民共和国民法典》第563条第(四)项的规定，当事人因迟延履行或者其他违约行为不能实现合同目的的，可以解除合同。在本案中，孙佳与刘毅签订的店铺租赁合同是双方意向的真诚表达，其内容不违反法律法规的强制性规定，应该是有效的。在合同履行过程中，虽然双方都同意，但双方发生争议合同终止，但争议的焦点是合同目的未能实现的原因由哪一方造成的。经法院审查，孙佳与刘毅签订的店铺租赁合同规定，租赁物业应使用用于经营，孙佳配合刘毅办理营业执照。但由于孙佳无法协助办理营业执照，所提供的租赁物业不符合合同约定的用途。孙佳作为出租人，应保证承租人合理使用租赁物。孙佳不履行义务，先违约。虽然刘毅已经延迟支付房租，但他仍然不能因此要求刘毅支付违约金。此外，2018年1月至2019年6月期间，刘毅应向孙佳支付其拥有和使用该房屋的租金。租金按合同约定每年7万元的标准支付。“没有人能从他的恶行中获利。”基于此，法院最终只支持孙佳提出的合理部分租金的要求。
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