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房地产公司注销了房款能退回吗

好顺佳
2022-07-29 18:14:20
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内容摘要：房地产开发企业预缴的增值税能否退还？01增值税预缴和应纳税额扣除的财税规定一、税法规定《房地产开发企业销售自主开发房地...

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房地产开发企业预缴的增值税能否退还？

增值税预缴和应纳税额扣除的财税规定

一、税法规定

《房地产开发企业销售自主开发房地产项目增值税暂行征收管理办法》办法公告>（20号公告第18号）

第十条规定，一般纳税人以预收款方式销售自主开发房地产项目的，在收到预收款增值税时，应当按照3的预征税率预缴增值税。

第十四条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，采用一般计税方法计税的，按照《营业税改征增值税试点实施办法》执行。（财税[2016]36号文，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务的发生时间，以当期销售额和适用税率11（ 2018年5月1日适用税率为10，2019年4月1日适用税率为9）计算当期应纳税额，扣除预缴税款，向主管税务机关申报缴纳权威。未全额抵扣的预缴税款可以结转，下期继续抵扣。

2、预缴增值税的会计处理

企业预缴增值税时，借记“应交税-预缴增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月底，企业应将“预缴增值税”明细账户余额转入“未缴增值税”明细账户，借记“应缴税款-未缴增值税”账户，并贷记“应纳税额-预付增值税”科目。房地产开发企业等预缴增值税后，不得从“应纳税额-预缴增值税”科目转为“应纳税额-未缴增值税”科目，直至发生纳税义务。

增值税申报与预缴税申报表的关系

1、预付款时：

填写增值税申报表附件信息（4）第二栏“预收并缴纳的房地产销售税”，本表第四行由销售房地产的纳税人填写并预缴增值税以规定，反映预征和缴纳的房地产销售税额，以抵扣应交增值税的发生额。

2、扣除预付款时：

主表第28栏“①分期预缴税款金额”：填写纳税人当期已缴纳的允许从增值税应纳税额中扣除的当期税额。纳税人出售不动产并按规定预缴增值税的，其已缴纳的税款，当期可以从增值税应纳税额中扣除，按照实际可抵扣金额填入本栏。当期，可抵扣部分结清。滚动到下一个期间并继续扣除。表间关系：主表第28列本月数=附表4第4行“本期实际扣税”一栏

现行政策口径下增值税预缴税款能否退税分析

一、持续经营状况

按照现行政策口径，正常经营期间未抵扣的预缴税款“可按规定结转下一期继续抵扣”，增值税按月申报.因此，即使当期实际计算的应纳税额小于预缴税款的未抵扣余额，也只是处于被扣除的状态。目前还没有文件规定相应的增值税清算退税政策和预缴税款的退还操作。因此，在持续经营期间，无法实现多缴增值税的退还。

2. 注销和清算

在目前各地限制房地产项目售价的趋势下，现行房地产转让税率降至9后，实际增值税负担低于3的预付开发项目出现了很多。 .此时项目公司在物业清算后申请退税时，未扣除的增值税能否退还？

我们的理解是，预缴税款是预缴税款，不是企业实际缴纳的税款，而是实际属于企业资产的。已完成的预缴税款不受征收管理法规定的三年期限的限制。

其他可以比较的政策

1、跨省提前还款暂停政策

一般纳税人跨省（自治区、直辖市、计划单列市）提供建设服务或通过销售或出租取得的非同一省（自治区、直辖市）的不动产中央或计划单列市）作为事业单位所在地，在事业单位所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于预缴税额，差额大于较大的，通知施工服务发生地或不动产所在地省级税务机关在一定期限内暂停预缴增值税。

二、土地增值税清算制度

土地增值税也采用预缴制度，但达到清算条件后，有项目清算配套制度，解决预缴与实际缴纳的差额。退款少。

3、留存进项税退还

自2019年4月1日起，试行增值税退税制度，纳税人可在增值税申报期内向主管税务机关申请退税。

思维

基于增值税预缴制度缺乏后期管理政策，在实践中，实际税负低于预缴率和企业资金占用。在减费减税之际，确实需要理清预缴制度，完善政策。在增值税立法完成前，可出台配套扶持政策，消除企业经营占用应税资金的不利局面。以下是可以采取的相关政策建议：

一、扩大暂停预付政策

前面我们也看到，项目公司跨省开发项目，当应纳税额小于预缴税额，且差额较大时，可以通知项目所在税务机关暂停预缴，这个政策引入平衡税收对省级财政的影响。当项目不跨省，且出现相同情况时，可出台暂停预缴政策，仅在项目应纳税额大于预缴税款时，方可重新开始预缴。

2、项目清算后，尚未抵扣的预缴税款可清算退还。

暂停预付需要识别何时差异较大，很可能造成各方博弈。在现金流入的情况下，企业在预缴期间并没有太多抱怨，但当项目达到应纳税时点后实际应纳税额低于预缴税款时，将退还未扣除的预缴税款如果不退还。确实占用了必要的运营资金，因此可以采取类似于土地增值税的管理程序，对未扣除的各项预缴税款进行清退。

三、适当减免房地产企业增值税预收率

以上都是出现问题时解决问题的方法。事实上，从源头上看，核心问题是预征率过高，导致应纳税额低于预缴税额。根本解决方案是降低房地产公司预售项目的预征率可以从3降低到1，消除预付制度的弊端，减少后期税收征管的繁琐程序阶段。在整个周期内没有任何影响。

结尾

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