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新政来了！东莞着力推进持续“工业化改革”，鼓励市属企业参与！
东莞市城市更新新政来了！
刚刚，东莞市人民政府办公室发布了《东莞市城市更新市政企业土地整备开发作业规范（试行）》的通知。
通知原文：
为鼓励市政企业参与城市更新，着力推进连片“产业转型”，明确市政企业土地整理开发的实施路径和操作规则。老工厂村改造管理办法（粤府令第279号），《广东省人民政府关于深化改革加快推进“三旧”转型促进高质量发展的指导意见》（粤府[2019] 71号）、《东莞市人民政府关于深化改革全面推进城市更新改造提高城市质量的意见》（东府〔2018〕102号）村级工业园区（东府[2020]24号）”及有关法律、法规和政策规定，制定本规范。
第一条 本市城市更新中市属企业土地整备发展的总体要求是紧紧围绕建设省级制造业供给侧结构性改革创新试验区的总体目标，充分发挥引领作用落实《镇村工业园区转型升级工作部署》，大力推进持续“产业转型”，为政府统筹管控一批产业空间资源。
第二条 本守则所称市政企业土地整备开发，是指市政土地整备开发公司设立项目公司。项目公司完成土地整备后，交由政府挂牌投资或收购入库。
市土地整备开发公司是指市委、市政府明确界定的以城市更新开发建设为主营业务的市属国有企业。
东莞城市更新基金（简称更新基金）是指东莞城市更新发展投资合伙企业（有限合伙）（简称基金中的基金）或其投资的子基金。
第三条 市政企业的土地整备开发必须遵循以下基本原则：
（一）政府主导，行业先行。市政企业土地整备开发由政府主导实施城市更新重要模式，服务市委、市政府战略部署，深度参与城市更新，拓展优化城市发展空间，大力推进“产业转型”连片，推动产城融合作为主攻方向，助力我市打造产业新动能，推动制造业高质量发展。鼓励与乡镇、村组、更新资金等合作，通过“工到户”项目收益，回馈连片“工对工”。
（二）独立管理和市场运作。市政土地整备开发公司和项目公司有权按照公司章程独立经营和开展经营活动。实行市场化经营，参照市场化补偿标准确定拆迁补偿方案，鼓励引入新的金融工具，吸纳社会资金，实施混合股改，形成市国有控股的土地整备开发格局。资本控制和混合多种股权，实现各方共赢。 .
（三）权责明确，规范合理。明确市企业土地整备开发过程中各方责任分工，各司其职，建立高效的城乡联动机制，加强正确引导，做好统筹协调，规范项目实施，严格落实监管。结合法律法规和市场实际，形成科学严谨的项目实施流程和工作要求，确保项目有序推进，规范合理。
第四条 下列涉及不同权益整合的连片改造项目，可以利用市政企业的土地整备开发进行改造改造：
（一）更新单位需引进改造主体，连片实施“工业改造工作”、产城融合改造、旧村改造项目；
（二）实施“工转民”工程，回馈连片“产业转型”；
（3）市政府立项。
第五条 市政企业土地整备开发的基本流程如下：
（一）项目投资和合作关系的建立；
（二）土地整备工作；
（三）挂牌招商确定买方；
（四）审批总体实施方案和土地供应（入库）；
（五）项目开发建设。
第六条 市国资委会同市有关职能部门负责指导和开展市企业土地整备开发工作。，协调解决市政企业土地整备开发相关问题，按照有关政策法规批准或备案市政企业土地整备开发项目的投资设立，对市政土地整备开发进行监督管理公司和项目公司。
市自然资源局负责会同市有关职能部门审核更新单位划界方案、挂牌投资方案和“1+N”总体实施方案，办理土地供储手续。
市财政局负责城市更新项目土地出让收入的分配，并按程序发放。
市农业农村局负责对市企业土地整备开发涉及的农村集体资产管理工作进行监督指导。
市发展改革局、市科技局、市工业和信息化局、市招商局负责指导市涉地企业的产业规划定位、产业引进、招商引资工作准备和发展。
镇人民政府（街道办事处）负责协调和指导辖区内市政企业的土地整备开发项目，审议涉及镇、街道、村组集体持股的转制协议、章程指导、协助和督促项目公司开展拆迁补偿工作，组织上报更新单位划界方案、挂牌投资方案和“1+N”总体实施方案，负责项目开发的监督管理和建设，接收和管理拟建设的公共设施。具体工作可以由城镇街道城市更新管理机构或指定机构承担。
第七条 市土地整理开发公司对项目进行充分研究分析，形成投资项目批准文件，按规定申请项目投资审批。
项目投资获批后，市土地整备开发公司与乡镇街道、村集体、土地权利人等相关利益相关方就改造范围、改造方向、实施主体、初步补偿条件等进行充分协商，等，并制定按照下列规定作出决定后，共同或单独签订改造协议，建立合作关系。改造协议由市土地整理开发公司根据公司章程和内部管理规定确定；改造协议涉及镇街道权益的，应当提交镇街道党政小组联席会议审议；改造协议涉及村组集体权益的，应当农村集体经济组织按照规定通过民主决策程序集体决策。
第八条 市土地整备开发公司选择下列方式之一设立项目公司，负责土地整备工作：
（一）市土地整理开发公司设立独资项目公司；
（二）市土地整备开发公司与更新资金、乡镇、村集体、土地权利人等市企业中的一个或多个共同设立市国有资本控股的项目公司。
市国有资本控股的项目公司应同时满足以下条件： 一、市土地整理开发公司的股权比例不低于34；协议、公司章程、董事会决议或其他协议、安排构成对项目公司的实际控制。土地所有者参股项目公司的，在同时满足以上两个条件的基础上，按照股权地块内拆改面积占拆迁总面积的比例确定持股比例。更新单位重建区域，并按照公司章程参与相关开发工作。 .
第九条 镇人民政府（街道办事处）组织指导项目公司开展土地整备工作，包括：
（一）编制并上报更新单位划界方案；
（二）不动产权利的核实和确认；
（三）征询房地产权利人的意愿；
（四）制定拆迁补偿方案；
（五）实施拆迁补偿；
（六）确定政府（集体）综合收益；
（七）编制并报告上市投资计划。
房地产权利人的核定确认，按照《东莞市城市更新单体上市招商操作规范（试行）》（东府办[2019]29号）第二章第九条的规定执行。
项目公司参照市场化拆迁补偿标准制定拆迁补偿方案，按照批准的拆迁补偿方案对更新单位的房地产权利人进行补偿。
在同一更新范围内，个人或社会单位的拆迁补偿标准原则上不超过集体经济组织的拆迁补偿标准；本标准应符合我市现行土地征用、收储补偿的规定。拆迁补偿方案涉及村民小组集体权益的，有关农村集体经济组织应当按照规定，通过民主决策程序作出集体决定，并报镇人民政府联席会议。街道办事处）审议。
第十条 项目公司完成土地整备工作并提交政府上市招商的，应当按照有关规定完成网上招标，确定房地产权要约收购标的。就制剂权益转让事宜协商达成协议后，签订权益转让协议，并按规定确认为上市交易方。
收购人逾期未与土地整备项目公司签订股权转让协议的，市公共资源交易中心将终止上市，并扣除10元以下的保证金用于前期工作。
第十一条 项目公司完成土地整备并交政府收储的，由市土地储备机构直接办理收储手续。执行《关于补偿与利益分享机制的意见》（东府办[2020]17号）有关规定。
第十二条镇人民政府（街道办事处）编制并上报“1+N”总体实施方案，按程序报批。将整治土地交由挂牌方开发建设的，按照下列规定办理土地供应手续：
（一）符合《行政划拨目录》的国有土地，以行政划拨方式提供；
(2) ) 批准出让的国有建设用地实行协议供应；
（三）村民小组集体投票后，集体建设用地以流转方式提供。
改造后的地块留作集体自用的，村集体应当按照有关规定办理相关手续。
第十三条 地价的计算、征收和分配参照《东莞市城市更新单体上市招商经营规范（试行）》（东府办[2019]29号）第六章的有关规定。
第十四条 市级企业的土地整备开发项目的设计和建设，应当符合国家、省、市的规定。相关技术标准。
市政企业的土地整备开发项目无需建设保障性住房；必须按照有关规定签订实施监督协议，落实移民安置、公建配套建设等责任。
第十五条 上市方必须按照规定向市人民政府及有关部门通报工业建筑的建设和储备情况，加强与重大工业项目、倍增计划企业、战略性新兴产业基地、城镇的联合招商引资。基地的对接将优先支持产业集群建设、产业链现代化、产业基础先进，为制造业高质量发展提供产业空间保障。因地制宜探索可行的产业生态模式、产业孵化模式和产业集聚模式，构建产业综合服务支撑体系，打造产业新动能。
第十六条 更新基金可以通过以下方式投资土地整备开发项目：
（一）参股项目公司，具体持股比例由项目公司章程规定；
（2）对项目公司 公司提供市场化融资。
基金中的基金通过子基金进行投资的，其持有的子基金不得少于10只。
第十七条 续期基金可以通过转让或者清算的方式提取，以合伙协议或者公司章程的规定为准。
项目公司已完成土地整备移交政府上市招商的，续期基金不得转让其持有的项目公司股权，母基金不得转让子基金股份。确认上市交易方之前持有的资金。确认挂牌方后即可转让。
项目公司完成土地整备工作并交由政府收储的，在完成土地收储手续前，续期基金不得转让其在项目公司的股权，母基金不得转让其子基金份额。完成征地入库手续后，方可转让。
第十八条 坚持解放思想、实事求是，按照“三个区别”的原则，在推进城市更新中因缺乏经验、先犯、先犯、违反明知故犯的纪律和法律在探索性实验中犯和失误，未经上级明确限制，与上级明令禁止仍为我行的违纪违法行为相同区分;区分无心疏忽推动市区更新与违纪违法谋取私利。进一步探索建立城市更新容错纠错机制，支持、保护、鼓励市属企业明确创新，深入参与城市更新工作，为广大干部解决发展难题。各级，为干部营造宽松、包容、和谐的创业环境。
第十九条 本操作规范由市国资委、市自然资源局等有关部门负责解释，自发布之日起试行3年。
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