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  • 如何计算2020年的土地增值税?

    发布时间:12-07

  • 在实践中,我国的税法在18年中迎来了新一轮的改革,其中还引入了许多合理的避税政策,包括个人收入和公司收入。一般来说,缴纳土地增值税的对象包括房地产开发商和从房地产转让中获得收入的自然人。

    一、土地增值税的计算方法是什么?

    土地增值税的计算公式为:应缴土地增值税=增值税额×税率

    1、公式中的“增加值”是纳税人从房地产转让中获得的收入减去扣除额后的余额。

    纳税人从房地产转让中获得的收入包括货币收入,实物收入和其他收入。

    计算增加值的扣除项目:

    (1)为获得土地使用权而支付的金额;

    (2)开发土地的成本和费用;

    (3)新房和辅助设施的成本或费用,或旧房和建筑物的估计价格;

    ([4)与房地产转让有关的税收;

    (5)财政部规定的其他扣除额。

    2、土地增值税实行四级超额累进税率:

    不超过免税额的50%的部分应按30%的税率征税。

    增加值部分超过扣除项目金额的50%但不超过扣除项目金额的100%的部分,税率为40%。

    增值部分超过扣减项目金额100%但不超过扣减项目金额200%的部分,税率为50%。

    增值部分超过可抵扣项目金额200%的部分,税率为60%。

    上面列出的四级超额累进税率,每个级别的“增加值不超过可抵扣项目的金额”的百分比都包括在内。

    当纳税人计算土地增值税时,也可以使用以下简单算法:

    要计算土地增值税,可以通过将增值税额乘以适用税率减去扣减项目额乘以快速计算扣除系数的简单方法计算得出。具体公式如下:

    1、增值额不超过免赔额的50%

    土地增值税额=增值税额×30%

    2、增值额超过扣减项目金额的50%,而不超过100%的土地增值税额=增值金额×40%-扣减项目金额×5 %

    3、增值额超过扣除项额的100%,而土地增值税额不超过200%=增值额×50%-扣除项额×15 %

    4、增值额超过免赔额的200%

    土地增值税额=增值税额×60%扣除项目额×35%

    公式中的

    5%,15%和35%是快速计算扣除系数。

    但还应注意,土地增值税是根据纳税人的房地产成本会计中最基本的会计项目或会计对象计算的。如果转让的土地使用权是分阶段分批开发和转让的,则可根据转让的土地使用权在总面积中所占的比例来计算和分配允许的扣除额。如果该方法难以准确计算或明显不合理,则还可以根据建筑面积或税务机关确认的其他方法计算分摊额。即:扣除项目的数量=扣除项目的总数量×(已转让土地使用权或建筑面积的总面积/已转让土地使用权的总面积)。

    二、如何计算房地产转让收入?

    房地产转让收入是指从房地产转让中取得的全部价格和相关经济利益,包括:货币收入,实物收入和其他收入。确认时应注意五点:

    1、如果商品房销售发票已全额开具,则收入应根据发票中的金额确认;如果尚未开具发票或未开具发票,则应使用交易双方签署的销售合同中包含的销售金额和其他收入确认收入。如果销售合同中规定的商品房面积与有关部门测算的实际面积不一致,清算前已经发生了补偿和退房的款项,在计算土地价值时应当进行调整税。

    2、如果房价中包含按照县级以上人民政府规定收取的各种费用,并在出售时从买方那里收取,则将代理费用用作房地产转让收入。如果代理费是与房价分开收取的,并且不包含在房地产价格中,则不会被视为房地产转让的收入。

    3、房地产开发企业将开发的产品用于员工福利,奖励,外国投资,分配给股东或投资者,偿还债务,交换其他单位和个人的非货币资产等以及所有权转让应视为与房地产销售相同,其收入按以下方法和顺序确认:

    (1)根据公司在同一地区和同一年出售的类似房地产的平均价格确定。

    (2)由主管税务机关参考当年当地市场价格或类似房地产的评估价值确定。

    4、当房地产开发企业将其开发的部分房地产用于自用或用于商业目的(例如租赁)时,如果产权尚未转让,则不会征收土地增值税,并且不会在税收结算中包括任何收入,也不会扣除相应的费用和支出。